[摘要] 随着近来党中央和国务院一系列重要会议的召开，新型城镇化路径逐渐清晰。作为中国未来发展新引擎，其对房地产业的影响深远。
城市群战略将市场区域化
从区域导向上来看，中央城镇化工作会议提出了“两横三纵”（即构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，形成若干新的大城市群和区域性的城市群）的城市化战略格局。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟接受本报记者采访时表示，大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力，而小城镇仍具有巨大的增长潜力。“城市圈”的提出伴随着城乡统一建设用地市场的建立，将缩短地区差距，平衡地区间发展，进一步缓解房地产市场日益紧张的供求矛盾。
而从户籍改革上来看，十八届三中全会《决定》中提出，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。业内人士认为，这种思路体现了国家对人口流动的政策导向，提升中小城市对人口流入的吸引力，促进人口的就地城镇化。
国泰君安证券认为，2013 年将成为中国房地产区域分化元年，在新型城镇化下三类区域房地产成长潜力：类是都市圈模式，一线特大城市及周边卫星城市；第二类为城市带模式，二、三线中心城市逐渐形成城市带；第三类是“三受益”型二、三线一般城市，即受益于交通、人口和产业优势的城市。
房企战略布局将改变
再来看2013年中国房企的销售情况。据CRIC研究中心发布的《2013年中国房地产企业销售50》排行榜数据显示，2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，前50家房企销售总额达21355亿元。其中，万科以1740．6亿元拔得头筹，碧桂园以131%同比增速跃升至1097．3亿元，加入千亿军团。
新型城镇化的推进将给房地产企业带来怎样的影响？对此，中国经济时报记者联系到2013年表现抢眼的“千亿黑马”碧桂园，其相关负责人表示，新型城镇化对中国房地产市场的影响将是非常持久的，会加快中国房地产市场的整合和分化，促进行业健康发展。碧桂园多年来坚持避开地价高企的一线城市和城市中心区域，积极布局有发展潜力的二、三线城市（年报显示，碧桂园在二、三线城市的土储占总土储比例约84%）。在城镇化建设的道路上，碧桂园已经先迈出了一步，做了很多楼盘的配套和服务设施，包括成熟的管理方式，为未来国内发展城镇化的模式打下了基础。
“房地产开发企业应积极主动适应新型城镇化的客观要求。在做好区域市场和产品细分市场方面，还是有很大市场空间。”刘卫民认为，国家强调新型城镇化，其实可以理解为传递两个信号：一个是我们国家仍处于城镇化快速推进阶段，城镇化还远未结束，城镇化仍是现阶段我们发展的主要动力之一。另一个是下一阶段城镇化的发展模式将发生变化，我们不能再单纯强调城镇化的数量指标，更应强调城镇化的质量指标。对于房地产市场来说，随着近年来持续高速的房地产建设，我们的住房供求总量正在逐步趋于平衡，但结构化问题仍较为突出，部分城市供求紧张、住房资源分配不均、新进城人口住房困难问题并存。另外，我们的住房质量仍然有较大提升空间，住房成套率还远低于城镇化水平较高的国家。这也会在一定程度上推迟我国住房投资建设峰值的到来。
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