[摘要] 近两个月来，一些城市二手房交易 活跃，二手房价格也有所上升。这是什么信号？是市场回光返照，还是城市居民为了优化家庭财富结构，主动降低不动产财富比例，或者另有隐情？在去库存化的进程还很艰难的时候，出现这种情况对房地产业的去库存有什么影响？对宏观经济与金融又有什么影响？值得研究。
存量住房交易激增，是当前住宅市场运行突出特征，不仅对房地产调控政策产生深远影响，使得住宅市场的可控性变差，而且也将对新房去库存、房地产开发、土地出让及住房信贷业务产生重要影响，值得高度关注。
1.房地产市场不可控性增加
房地产市场调控基础在于对市场供求关系的调节和引导。但存量住房交易激增，使得当前我国住宅市场供给总量急剧扩张，并引发市场供求关系剧烈调整，导致房地产市场不可控性显著增加。
应 该看到，存量住房供应存在不确定性，主要基于个体微观经济决策。贷款利率、住房交易价格、租金水平、 渠道拓宽等等，都对存量住房供应有影响。楼市新政 以来存量住房交易激增，反映出存量住房入市意愿的显著增强，这不仅有改善性需求下的住房置换推动，而且也有 性住房变现的内在动力。目前，我国城镇居民 人均居住面积已经超过32.9平方米，存量住房规模巨大，且相当部分家庭拥有二套以上住房，构成住宅市场潜在巨大供给。
一是房地产市场趋势性判断更加困难。
房地产调控必须要对市场趋势进行判断。过去，在新房交易占主导市场， 只需考虑新房供应，也能准确把握新房供应节奏。现在，存量住房加入市场供应，市场供应总量难以估量，而市场需求也无法估计，使得房地产市场趋势判断更加困难。
二是房地产调控要着眼于住宅市场整体运行。
政策对住宅市场各细分市场存在不同程度影响。着眼于新房去库存的房地产调控政策措施，必须要考虑到存量住房供应增加的影响。
三是房地产政策调控难度增加。
存量住房供应节奏和规模的不可控性，极大地增加了地方 房地产市场调控难度，市场自身运行与房地产调控政策的共振和抵消作用将比以往显著增强。
存 量住房交易激增反映出住宅市场供应主体多元化趋势的进一步发展。过去，我国住宅一级市场过于发达，住宅市场供不应求，使得存量住房市场在市场交易中比重不 占主导。现在，随着我国住宅供求关系的深刻演化，住宅短缺已经结束，存量住房在市场交易中比重上升并占据主导，将对纯商品住宅去库存产生深远影响。
截 至2015年4月末，商品房待售面积65681万平方米，比3月末增加682万平方米。2015年1-4月，住宅施工面积418479万平方米， 同比增长3.2%，未来一年左右将形成实物住宅供应。在新房住宅库存不断上升同时，存量住房加入市场供应，将严重影响到新房住宅去库存化进程。值得注意的 是，当前新房市场交易中，部分需求来自住房置换，即出售存量住房后转而购买新房。显而易见，这部分需求可持续性仍然存在问题。
3.存量住房交易激增将影响到房地产开发企业经营策略
过 去，房地产开发企业竞争源自业内竞争。获得具备发展前景地块、建造高品质住宅、降低业务运营成本，是房地产开发企业主要经营策略。但随着相同区位存量住房 供应的加入，房地产开发企业必须要考虑到这部分需求对市场供求关系的影响。除非房地产开发企业建造的住宅明显好于同区位存量住房，同时在价格上具备竞争优 势，否则将面临存量住房供应的重大挑战。
由此可简单推论，房地产开发企业拿地必须要考虑所在区位存量住房供应的可能性和规模。因为住宅供应已经不稀缺，那么高价拿地有可能会面临建成后难以去库存问题。现在部分一线城市再次出现“面粉贵过面包”情况，实际经营风险很大。
从 数据看，2015年1-4月，北京市住宅新开工面积同比下降19.6%；东部地区房地产开发 同比增长6.6%，增速比1-3月份回落2.9个百分点， 也在一定程度上反映出房地产开发企业开发意愿的下降。市场交易风格改变将对地方 土地出让政策产生影响，包括用地计划供应、规模和收入等。总而言之，房 地产市场参与主体必须要充分考虑存量住房交易供应对市场的全局影响，并加以积极应对。
住 宅市场交易结构重大变化，不可避免引发住房信贷结构调整。考虑到存量住房交易将左右住宅市场运行，商业银行个人住房贷款中二手房贷款需求将明显增加。同 时，住宅市场供应结构逆转，供求关系将会急剧调整，将对房地产开发企业的资金流产生重要影响。商业银行对房地产开发企业的信贷支持或更趋谨慎，对于盲目高 价拿地的项目贷款，有可能会采取谨慎介入政策。
此外，由于存量住房加入供应后，社会住房供应总量扩大，将会显著加剧新房去库存压力，部分中 小型房地产开发企业资金面将承受更大压力，或引发商业银行住房信贷资产质量劣变。受宏观经济下行影响，我国商业银行资产质量明显承压。截至2015年一季 度末，我国商业银行不良贷款率为1.39%，不良贷款余额已经连续十四个季度上升。据东方资产管理公司发布《2014：中国金融不良资产市场调查报告》， 房地产贷款质量恶化是当前商业银行不良贷款余额上升的重要原因之一。
当前楼市回暖持续性仍需继续观察
应该看到，当前我国房地产政策刺激作用的基本面已发生重大变化。在住宅供不应求时期，即使国家采取多种限制措施，也无法抑制市场需求集中快速释放。但考虑到当前住宅库存压力总体较大，政策刺激能否有效激发住宅市场需求释放存在不确定性。
是当前楼市回暖的短期特征较为明显，主要是过去需求积累集中释放的结果。自2013年四季度以来，基于市场力量我国房地产市场出现自发调整。2014 年，商品住宅销售面积同比下降9.1%。当年北京商品住宅销售面积同比下降16.3%，上海市新建住宅销售面积同比下降12.5%，二线、三线城市销 售面积整体回落幅度更大。在市场交易萎靡和运行方向尚未明朗情况下，住宅需求释放速度放缓，相当部分购房群体观望市场表现并推迟决策。在系列稳定住房消费 政策刺激下，今年3月份以来部分城市住宅市场成交量激增，需求积累集中释放是主要原因。
值得注意的是，随着我国住宅需求收入中枢下移，中低 收入人群和夹心层构成潜在需求群体，市场有效购买能力呈下降趋势。当前部分城市住宅价格环比上涨，虽有助于刺激改善性住宅需求和刚性住宅需求加快入市，但 考虑到市场需求总量已基本稳定，需求集中超前释放，后续需求必然萎缩，加上价格上涨对需求的抑制作用，不可避免影响到政策刺激效果。
不管承 认与否，住宅市场人气凝聚离不开 性住宅需求的积极广泛参与。在当前股票市场交投极为活跃情况下，住宅 性需求难以实质性启动，反而还利用二手住宅交 易政策优惠环境进行高位套现。与股票资产相比，住宅不动产流动性程度较低，且未来价格涨幅空间狭小，还要承担丧失其他 获益的机会成本，也在一定程度影 响到 性住宅需求的恢复。虽然5月11日起的人民币存贷款基准利率下调0.25个百分点，对业已出现回暖迹象的楼市形成一定支撑，但市场实际利率仍在高 位运行，住宅不动产定价条件改善状况还需进一步观察。
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