[摘要] 近两个月来,一些城市二手房交易 活跃,二手房价格也有所上升。这是什么信号?是市场回光返照,还是城市居民为了优化家庭财富结构,主动降低不动产财富比例,或者另有隐情?在去库存化的进程还很艰难的时候,出现这种情况对房地产业的去库存有什么影响?对宏观经济与金融又有什么影响?值得研究。
如何应对住宅市场复杂化趋势
一是从土地源头调节住宅市场供应。
随着楼市交易回暖态势的进一步形成,地方 卖地动力增强。但考虑到住宅市场依然面临高库存问题,且存量住房加入市场供应,需要地方 有意控制土地供应节奏,打消房地产开发企业去库存顾虑,促使市场交易平稳运行。
二是多方面支持中低收入人群住房需求。
住房需求是人类基本权利,地方 有义务为中低收入人群提供保障性住房和购房补贴,缓解他们购房压力。完善中低收入人群公积金贷款政策,通过有效制度设计,既能提高中低收入人群贷款能力,又要减轻其还款负担,同时还能防范道德风险。
三是引导房地产开发企业适度 以促进需求释放。
随 着楼市交易回暖,部分房地产开发企业 动力增强。但 能否有效刺激需求进一步释放,值得高度怀疑。考虑到市场主流需求已经转向中低收入人群,房价对需 求的抑制作用将会增加。就目前宏观经济基本面看,只有通过降低价格促销,加快新房去库存以回笼资金,才是切实可行的策略。
四是加强房地产贷款质量管理。
一方面要引导金融机构对房地产项目风险进行全面排查及评估,对有较大风险隐患项目实施严格 ,提高市场准入门槛。对资金链存在问题的项目考虑一揽子处置方案,根据项目不同情况,通过流动性注入、资产重组、破产重整等方式化解项目风险。
另一方面也要做好个人住房贷款风险控制,防止形成中国式的“次贷风险”。还要加强影子银行体系房地产融资风险排查,及时做好风险处置与应对,减少影子银行风险向正规金融领域传导与扩散。
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