[摘要] 在养老产业逐步成为朝阳产业时，有着丰富闲置资金、丰厚客户资源的保险企业，率先一片欢腾。而可以曲线突破“限购”、“限墅”的养老地产，就成为险资聚集地。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。
出路在市场化
养老地产成为“香饽饽”，与政府给出的巨大优惠直接相关。“每年国家都有补贴预算，你不申请别人申请，有办法的人就申请到了，没有门路就申请不到。越有能力、越大的单位，越能够申请到补贴。”前述私募人士对本报称。
他表示，养老地产一般包括基础设施、护理院、老年公寓、活动中心、商业街、酒店等，其中基础设施、活动中心、酒店部分往往都是亏钱的，必须从公寓、护理院部分赚回来，否则就得政府补贴，要不然就不会有人建。
亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为，保险公司做养老地产有其天然的优势——有大量闲置资金、资金成本不高，但是在商业模式上应该走完全市场化的路径，而不应该盯着政府补贴和扶持政策。
国际上有两种成熟的养老地产模式，一种是在完善的社会保障体系下，以房地产开发商为主建设，完全市场化、社会化运作；另一种则是与REITs挂钩，以荷兰国际集团(ING)依据权益型REITs模式设立美国养老地产项目为例，ING投资在美国养老社区的资金占全部投资基金资产的54%，由经验丰富的Chartwell公司帮助ING建立房地产信托基金，让该养老社区的凭证上市交易，而养老社区的管理则交由HorizonBay和UltimateCare两所老年公寓管理机构来运营。但无论哪一种都是完全商业化的运作，更具持久发展的生命力。
目前华强资本正在筹建一只老年人住宅基金，用于投资一二三线城市的养老社区、养老住宅和养老公寓建设与管理，艾晓峰称计划把海外的养老地产模式在中国进行尝试，后期也考虑把成熟的养老地产物业做成REITs。他表示，政府不应该搭配住宅和商业用地来鼓励开发商参与，应该对于真正熟悉行业的基金和养老机构政策倾斜。
一名参与过中国人寿养老地产项目前期规划的不愿透露姓名的房地产专家称：“中国人寿养老地产与其他保险巨头相比，推进较慢，一是因为人事动荡，受到影响；另外是因为公司高层对旅游养老地产泡沫有顾虑，房地产泡沫，对实体经济的伤害已经出现了端倪。保险业原本与地产就不是一个行当，各大保险公司抢购土地，争上养老地产项目，有荒废主业之嫌。不久前，泰康人寿还拟重金投资广东墓地，大举投资养老地产和墓地都似乎过于重视投资而不是主业。我认为保险业的投资，要在不影响保险、保障根基的前提下谨慎投资才是正道。保险公司作为商业机构，逐利是发展的动力。但是，保险业有其社会稳定器的特殊性，追逐利润要兼顾社会责任。如果寿险业的领头羊都舍本逐末觊觎已经积聚了较高风险的暴利行业，只会给整个保险业带来负面影响。”
陈宝存强调，监管要跟上，尤其要警惕保险企业为了进军房地产领域，单纯为了规避“限墅令”拿地便利而开发的养老地产。
“理想状态下，普遍服务的养老地产，可以靠政策资金支持，在政策资金的基础上，适当引入民间资本，例如公建民营方式；高端养老，采用纯粹竞争机制，让社会资本自行进出。”前述私募人士建议称。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
