[摘要] 所谓物业管理，是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
滨湖花园物业费收取率85% 每年亏损100万
滨湖花园小区是一个新小区，2006年上房，一直实行物业管理，曾被推选为国家康居示范小区，物业管理公司的孟经理说，他们小区在整个徐州市小区来说，属于物业费收取率比较高的，但是就是这样也只能达到85%。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：业主自己自觉缴大概能达到百分之六十左右，然后我们给业主做工作到供暖时候希望他缴，有些采取些你不缴钱的供暖我们就先停停，有些业主说服然后缴这样能达到百分之八十左右，然后最后一段时间我们分解到人然后到户做工作现在能达到百分之八十五六，到年底突破百分之九十相当难相当难．
目前，滨湖花园的物业费是A、B区每平方米一块钱，C区一块二。孟经理给记者算了一笔账，按照85%的物业费收取率，整个小区4700多户居民，仍然有700多户不缴费，按照一家一年1000块钱来计算，这个数字就是70万。如果没有开发企业托底，以目前这种收取率，肯定难以维持物业的正常运转。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：物业费（标准）是七年前的，七年前我们的人员工资保洁保安六七百块钱，现在咱的保洁工资翻了一倍保安工资三倍，有些门岗四倍都不止．设备还一直在老化维修设施还增加，维修费用还增加，开发商现在往里投入填钱。如果开发商不投入，开发商一撤走这物业公司马上也得垮就现在滨湖花园一年一百多万的亏损。
孟经理说，部分业主不缴费，原因是五花八门。有以物业管理不到位为由拒交的，有不入住不交的，还有就是没有任何原因，就是不交的。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：一个是因为开发公司房屋质量遗留问题，物业公司只能把这个问题反应到开发部门让开发建筑部门再来处理，他就要这个罪加在你物业公司头上。第二条是因为物业服务期间比如小偷入户 业主家中被盗，实际上都不应该有物业公司的事儿，这个防不胜防。有些高级小偷不是你防的事儿，他车辆被划，家里被盗鞋子放门外边他说找不到了，真的假的不知道，还纯粹的徐州话叫赖皮，没任何理由别人不缴我也不缴。
孟经理提到的这些问题，中国物业管理协会会长谢家瑾在接受媒体访谈时，将之描述为物业管理在"代人受过"。她认为，物业管理的基本职能是清洁、绿化、秩序维护和公共设施设备的维修保养。而在现实生活中，快递的代收、违章搭建、噪音扰民的投诉处理，开发商遗留的质量问题的解决 等等，业主基本都找物业公司。而由于物业企业没有行政处罚职能和权利，不能对违章搭建等进行查处，往往由此引发了业主的不满。正是由于责任边界的不清晰， 物业公司承担了过多的指责。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：前一段时间我们正好有一个例子，我们要求把狗牵着，发过通知以后结果有不牵着的，我们保安就拿着网子说不牵的我们就把它网其实起个吓唬吓唬作用，结果有个业主搁后边追，说的你看他的狗要叫逮来追，追一下子脚崴了还找我们物业赔这个事儿还没处理完呢。
据了解，去年七月出台的<<关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）>>对于物业公司需要履行的职责，需要承担的义务都进行了具体的要求和规范。同时对于恶意欠费的公职人员，10日内仍不补缴的，由所在单位从当事人收入中直接扣缴给物业企业，并将当事人欠缴物业费行为记入全市诚信档案等手段，督促居民足额及时的缴纳物业费用。于是，滨湖花园小区物业针对这种情况尝试了各种方法，但是收效甚微。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：没人帮我们也去做了但是我们也能理解，它任何一个政策任何一个法律文件它有个延续过程不可能一颁布就实施。我们市政府市委要求各级部门把这个问题落实好，能不能落实，如果能落实了那个物业工作要好干的多。
孟经理说，说了这么多难处，日常工作一项也不能放松，记者在小区里走了一圈，花草树木有人修剪，垃圾及时清运，单元门、电梯、走道栏杆纤尘不染，总体看来，小区井井有条。对于小区管理情况，小区业主心里也都有数。
滨湖花园小区居民：挺好挺好，才负责任你看多干净 。就这些保安也都才好服务态度才好。帮问记者：像您平时物业费都是按时交是吧？滨湖花园小区居民：我是不欠一天。
滨湖花园小区居民：总的来说滨湖的物业还是很可以的，但是也有需要改进的地方就像花草的修剪还得那个，原来的花草应该很不错的最近这两年以后，花草好像有些枯萎了还要修补一下其它没什么意见，
滨湖花园小区居民：物业服务质量还可以。
滨湖花园小区居民：还行吧。主要是我们是哪个楼想不起来了楼上有违章建筑到现在都没弄好。
实际上，对于像滨湖花园这样的新建成熟小区，面临着同样的问题，大型地产商越来越重视物业管理对提升其住宅品质和客户美誉度的功能，因此，大部分都建立了自己的物业管理品牌。部分开发商把物业管理的投入当作住宅营销动作的组成部分，但是，如果物业持续亏损，或者是开发商不打算建设新楼盘，少了开发商的资金支持，亏损的物业恐怕很难支持。在范围，物业费涨不上去，物价降不下来都是制约物业发展的关键。这种情况下，物业只能谋求提高物业费的缴费率， 业主和物业公司的矛盾进一步激化，也似乎难以避免。
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