今天一早，房哥就被一则消息震惊了！
国家统计局公布70城房价指数，
徐州2月份房价环比涨幅高达1%！
这是自2016年2月以来的连续25月上涨。
房价上涨暂且不表，
而到了中午，
房哥的朋友圈，又被铜山土拍大战刷屏了！
结果令人感到惊诧的是，
铜山茅村、棠张两个乡镇的地块，
成为万科、保利等房企争夺的焦点！
而铜山城区的一块地，
被一家新进的地产巨头拿下！
并创下楼面价超过10000元/平的记录！
先来看看拍卖结果
↓ ↓ ↓
上月，徐州各区共集中挂牌了17块住宅用地。
（回顾：《开闸！徐州集中出让17块住宅用地！》）
今天从铜山区开始，这些地块将陆续拍卖。
铜山今天开拍的共有29宗地，
其中9宗涉宅地块，经过激烈争夺，均有所属。
这场拍卖，亮点不断，
在徐州土拍史上可谓留下了重要一页。
下面我们就来看看，有哪些亮点值得关注！
看点1金茂首进徐州，创下楼面价记录
铜山区2018-1地块，位于区政府西侧，美的雍翠园南侧，九州学院东侧。容积率仅为1-1.5，显然是要做高端楼盘！果不其然，最后竞拍结果，这块地的楼面价创下了记录！
经过43轮报价，最终被中国金茂以38031万的成交价摘下，楼面价7036元/㎡，楼面价10554元/㎡，溢价率17.27%。
这是金茂地产首次进驻徐州！
说起金茂地产，你可能不大了解，但说起上海金茂大厦，你一定知道！陆家嘴三大高楼之一的金茂大厦，就是这家房企开发的。
金茂地产以开发豪宅著称。去年在房企销售额排名第31，旗下以府、悦、墅三个系列为主打，其中金茂府就是他们的产品。显然今天拿下的地块将建成高端住宅产品，不知道是否就是他们的府系呢？
金茂地产官网上，布局城市已经更新，徐州名列29城之一。
这次金茂进驻徐州，块地选择了铜山新区，楼面价比隔壁美的雍翠园高了1000多。而美的拿地时限房价12700，那么，金茂最终房价会比雍翠园高多少？估计又要拉高铜山区政府附近的房价喽~
附近楼盘有：美的雍翠园（洋房）、中梁首府（洋房+高层）、中骏云景台（高层）、宝信润山（高层+别墅）
看点2万科、保利进驻铜山乡镇
本次土拍的亮点，就是茅村镇5块地！
其中3块涉宅用地，竟然被万科、保利抢下！
万科拿下：2018-5地块
成交价：23057万元，溢价率：17.27%，楼面价：1581.89-2109.19元/㎡。
从地图上看，万科拿的地，相对更偏一些。
保利拿下2块地：
2018-6地块：成交价46852万元，溢价率0.43%，楼面价1807.74-2259.67元/㎡。
2018-8地块：成交价34796万元，溢价率0.58%，楼面价2353.59-2941.98元/㎡。
过去，茅村镇是重污染工业的代名词。发电厂、水泥厂、采石厂、化肥厂…秦洪桥上，拉水泥、煤炭的大车每天络绎不绝。在这样的地方开发住宅，而且还有大牌开发商进驻？这在以往，想想都不可思议。
但是，随着污染企业的整治和关停，北区的环境有所改善，这次拍地的茅村镇龙庄村，就拆了原铜山化肥厂。而随着高架路的建设，茅村镇紧临市区的优势，被开发商们看中！这次拍卖的龙庄村，过了秦洪桥就到。经过东三环、北三环高架，去往市区各地非常快捷。
并且，从秦洪桥至北绕城高速的徐韩高架快速路，今年列入了市重点工程，这更利好龙庄村这块价值洼地。还有，未来规划的地铁4号线，终点站就在运河对岸，离龙庄很近。
区位优势就不多说了，这两块地紧临运河，如果运河景观带治理好，这就是难得的河景房啊！但是，目前的配套还很差，附近还有万寨港和工业企业，环境还有待于进一步整治优化。
楼面价不到2000的万科，房价你期待不？
看点3抢得最狠的，竟是棠张2块地
而此次争夺最激烈的地块，却是棠张的两块地，溢价率都超过200%，让人大感意外。
2018-2商住用地：徐州金和置业
经过243轮报价，17157万元成交，溢价率256.9%，楼面价：2150.49-2867.31元/㎡
2018-4商住用地：徐州硕锋房地产
经过108轮报价，10682万元成交，溢价率：202%，楼面价：1512.27-1944.35元/㎡
虽然没有大牌房企参与，但这两家本土企业拼抢得却比大牌还大牌！为什么他们敢这么狠？一定是他们看中了棠张的发展潜力。
这是铜山城区的路网图，棠张已经纳入了高新区的范围，又紧临新城区，区位优势很明显。虽然规划境内没有地铁，但也紧临新城区惠民花园的地铁站。
新城区和铜山城区的房价高不可攀，而棠张的房价却非常便宜。虽然溢价率超过200%，但楼面价仅为1500和2000左右。买不起新城区的刚需，棠张是一个不错的选择。
看点4本土房企再现，抢下一杯羹
除了茅村、棠张，此次拍卖的地块，还有两个在乡镇，分别是柳新、三堡。
2018-3柳新镇李庄村地块，被徐州春秋置业有限公司，以4870万元拍下。该地块距离庞庄街道很近，附近居民小区较多。
2018-11三堡街道府前路地块，被徐州本土房企金月以底价681万元拍下，该房企曾开发金月名人居等项目。
这两块地的拿地开发商，加上棠张两块地的开发商，以及拿下茅村2018-7地块的开发商，均为徐州本地开发商。
而本土开发商竞拍拿地，已经越来越少见了。这次5家本土开发商能从地产巨头嘴里抢下一杯羹，或者是因为地块小，或者因为位置不好，巨头们看不上。但也有一种可能，他们的背后，或者也有巨头们的支持，不排除后期与大开发商合作的可能。
分析房地产开发，为何拓展到了乡镇？
此次拍卖住宅地块，只有一块在城区，其他都分别在茅村、棠张、柳新、三堡，而且要么有大牌开发商重金拿下，要么本土地开发商也抢得头破血流。为何乡镇的房地产开发，变得如何热了？
显然，随着城市化的进程加快，越来越多的郊区成为城区，越来越多的乡镇成为新区。而老城里可供开发的土地，已经越来越稀少。目前徐州开发的主阵地，已经转移到三环外及九里山北，而未来，还会拓展到周边的乡镇。
全域开发，是发达城市的一个特征。不比一二线城市比，就拿三线发达城市无锡来比，远郊的街道乡镇都有大牌房企开发的楼盘。
上图为房天下无锡市锡山区新楼盘分布图，放大看会显示更多，甚至最远的乡镇都有品牌楼盘开发。
徐州目前也在朝这个趋势发展。去年起贾汪区各乡镇的住宅地块就开始大量拍卖。而根据2030年远景规划，市区人口将达到500万，中心城区规划人口350万，铜山城区+贾汪大吴双楼港片区+张集+徐庄都纳入中心城区。
再加上利国、大吴、大庙、大彭镇级小城市建设，未来徐州的房地产开发，也将和苏南发达城市一样，在乡镇遍地开花。
乡镇小城市的房地产开发，
让更多农民过上城市生活，
也让买不起房的人，多了选择。
至于房价，在此不多谈，只想谈城市的发展。
无论房价涨或跌，城市化都要继续进行的！
今天，我们看到了城区拍出的高地价，
也看到了乡镇拍出的便宜楼面价。
越来越多的乡镇楼盘出现，
相信25连涨的奇迹，最终不会再出现。
综合徐州乐居、徐州楼市、徐州极房、徐州地铁圈
徐州房哥编辑出品
徐州房哥2018-04-03 18:40:25
