“徐州西区山水文园的房子，可以买吗？”【问房哥001期】

开栏有话

徐州房哥自运营以来，每天都会接到粉丝关于买房的咨询。今天起，房哥开通一个买房问答栏目【问房哥】，从大家的咨询中，选出典型问题，公开免费解答。但需要声明的是，此栏目仅代表个人观点，仅供参考，请勿作为投资依据。

粉丝咨询：

@鹅卵石：我想咨询一下，徐州西区山水文园的房子，可以买吗？谢谢！

房哥解答：

每一个楼盘的房子，不论地段、品质、价格如何，都有它的价值，都有它的购房群体，关键要看你的需求是什么，适合不适合买它。所以，你既要研究房子，也要分析自己。

先研究楼盘。在买房之前，要像买股票一样，研究这个楼盘的基本面、技术面。

楼盘的基本面是什么？就是这个楼盘的地段、配套、品质。技术面，就是分析楼盘及所在片区房价走势。

来分析一下山水文园这个楼盘。

吸引人去买它的原因，就是便宜！在徐州房价普遍在万元以上的情况下，山水文园的洋房均价仅为7000，的甚至不到6000！

但是，你不能只看价格，更重要的是看地段。

山水文园宣称是西区洋房，这没错，关键是，这个西区到底有多往西？许多购房者没有概念。需要提醒的是，山水文园已经向西出了徐州城，位于铜山区的大彭镇，确切地说，不是在西区，而是在城西。

传统意义上的西区，指的是西二环以西，至西三环外。目前西区开发的主战场是西三环外，即淮海新城，这一片区集聚了众多楼盘。而山水文园所在的大彭镇，距离淮海新城的西侧，有2.5公里。从大彭镇至淮海新城，隔着近2公里的农田和村庄。

所以说，山水文园属于乡镇楼盘，学校、医院、商业等配套也都是大彭镇上的。虽然离中梁香缇公馆、融创玉兰公馆只有2.5公里，但是，配套却有质的差别。看病、购物可以到西三环这里来，但对于市区购房者来说，孩子上学是个大问题，因为学区是大彭镇的，除非不在这里落户上学。

看到有中介推荐这个楼盘时，把学校作为了卖点，但其附近的学校，大彭镇实验小学、中心中学，都是乡镇学校，至于高中——夹河中学，在铜山区只能算是“三线”高中！

（毕竟是品牌房企，售楼处还是挺气派的）

再来看楼盘品质，山水文园的开发商，恒泰集团，也算是品牌房企，去年销售102亿，排名142位，比起一线房企要落后些。但也不能以排名论英雄，中小开发商的楼盘，并不一定品质就差。楼盘品质，最终还是要看建成后的质量和服务。

（恒泰集团去年销售破百亿，排名142位）

而且，品质和价格也是成正比的，关键性价比是不是高。你不能指望以便宜的价格买到超高的品质。要综合来看这个楼盘的地段、品质和价格，是否适合自己。

再来研究它的技术面，即房价走势情况。

山水文园7000的洋房，与中梁香缇公馆8500的洋房，相差1500，主要就是差在这相隔2.5公里的地段上，以及地段附加的配套上。

而同地段的大彭镇上，除了山水文园，还没有正式的商品房，房价也没有可比性。纵向对比，该楼盘开盘以来，价格一直没有上涨。而且销售情况也不温不火，与主城区的火爆抢房形成鲜明对比。

房天下网站显示，山水文园自去年11月20日以来，在售房源均为D1、D2、D3号楼，至今还在销售。2月份还推出过新春促销房源5799元/平起！

那么，这个楼盘就没有市场了吗？未必！

这个楼盘的主要客户群体，应该是大彭附近的城乡居民、市区的低收入刚需人群，以及来自安徽萧县、砀山、淮北的购房者。

要知道，大彭镇西面被安徽包围，是徐州的西大门，房价的低门槛，是吸引更多安徽人落户徐州的站。

这种客户群体决定了山水文园是个刚需盘。其实，该楼盘距离西三环仅有5.4公里，距离市中心彭城广场仅有10公里，去市区工作、消费更方便。比起铜山新区和高铁片区，离市中心更近，但价格便宜得太多了！

但是，大彭镇向西就是省界，尽管也被列入小城市试点，但仍然只是城市的边缘，地铁也没有规划到这里，潜力不如东区，环境不如南区。

东区有高铁站，是城市的窗口；南区有山水，是城市的花园。所以，市区的富人，宁愿跑到更远的高铁站旁买房投资，跑到更远的铜山新区买房自住。

（大彭离市中心10公里，比大庙、潘塘、娇山湖近多了）

另外，人们的生活习惯和生活半径，也决定了购房区域的选择偏好。如果你平时都是在南区和东区生活，你决然不想去西区和北区购房，更不可能去大彭镇购房。

如果你平时就在西区工作生活，而且经济状况比较紧张，买房又是刚需，那么，山水文园的房子不妨可以考虑，毕竟价格太诱惑了，性价比还可以。当然，如果你经济状况好一些，建议你买西区的中梁、美的、荣盛等楼盘，价格要高一些，但毕竟是在“城里”。

至于山水文园的别墅房源，应该是大彭周边及安徽的有钱人的选择。

7000以下的房子，在徐州市区基本绝迹了。要买，只能去周边乡镇了！刚需者的福音是，品牌房企开始陆续进入乡镇了！前不久拍的地，万科、保利进了城北的龙庄村；领地、融创进了城东的老户人村；城南还有棠张、三堡……这些都将为刚需购房者提供更多的选择！

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