刚刚，头条弹出来一条新闻，
吓了房哥一跳！
深圳的新政，
建成20年以上的就算是“老旧小区”！
徐州新楼盘都很火，
而且所有楼盘自称“精品”、“高端社区”，
且以价格来算，确实都很高端，
但是……十年、二十年后呢？
什么样的房子仍然能进入高端社区行列？
什么样的房子买之后舒适度不降只升？
不会在十几年后成为“老破小”？
且听房哥说来……
01、两个关于房子的真事
云龙湖的故事。90年代，朋友的父母去云龙湖转悠，发现湖边到处是没人住的别墅，破破烂烂玻璃碎一地。门上挂着牌子：急售，10万。当年一台29英寸彩电大概7、8千。
大学路的故事。大概10年前，大学路、黄河路还没修好，檀香山、汉泉山庄等建成，叠加、联排、独栋的价格区间在30万到60万。
02、高端社区的硬条件
如你所知，“故事”中的小区现在都已是徐州高端社区了。房哥借此分析一下，到底啥是真正的高端社区。
地块的稀缺性。物依稀为贵不只是概念，而是无论初始怎样，“稀”最终会呈现到价格的“贵”。在商圈泛滥、网购便利的今天，稀缺的是好环境，是山水、好空气，不是冒着油烟的大小饭馆。
低容积率，高舒适度。房价的都是高端社区？举两个反例：**世纪城、风*园。价高，也曾号称“高端社区”，现在谁还说“高端”？车难停，乱糟糟——不少业主已另购“改善房”了。简言，房密、人多，生活舒适度受影响，所以通常来说，低容积率的房比高容积率舒服——当然不排除存在房特好、物业特好的较高容积率“高端”盘。
“商圈中心”不是高端社区的标配。欧美很多高档社区是在远离商圈的城郊，这种业态分布的趋势具备普及性。檀香山近处没商业，10年前更乡村，现在10到万达，20到三胞。所以购房一定要考虑到交通和城镇化发展，而不能简单判断“离市区太远了”。
优质物业，不耍流氓。徐州很多小区的物业常闹暖气费捆绑物业费、不买车位不让进门这种恶心事。物业好坏对很多小区来说直接决定小区的档次。
03，房哥探盘
总结一下高端社区三个硬条件：好环境、好物业、低密度。有人会发现房哥话里有漏洞：这样的盘都是别墅叠加，太贵！买不起呀？！
所以，房哥探盘的时候发现了这个楼盘，它具备高端社区的三个硬条件，同时还不算贵。
宏观篇：占据现在和未来两重红利
当前红利：政府限价、景区限高。4月底首批144套房源，媒体说法是“不到10秒”抢完，平均价9999每平，这是限价的功劳。要知道，这盘的容积率是1.2呀！有心的可以查下徐州一些“高端”楼盘的容积率，保准吐血。
这盘容积率为啥这么低？因为娇山湖版块是景区，规划不让盖高楼！开发商也没辙！
未来红利。参考前文案例，你就知道湖、山稀缺资源的可贵，而随着城市化进程，娇山湖版块进化为高端社区几乎是必然——
相比十多年前的檀香山，这里简直是曼哈顿：景区成熟，道路顺畅，驾车10多到铜山万达；外加地铁3号线、融创签下娇山湖水街…湖悦天境不在商圈内，但遛个弯就到了，这正是高端社区的特点——居住时不沾油烟，走两步可以逛街（点是核心）。
（地铁3号线钱江路站）
外景篇：这是从楼盘出门就能看到的景
房哥手机拍的照片，不用PS，都很美
每天起床，在全市PM2.5的地方，迎着晨光环湖跑一圈。
家门口就能露营。晚上，躺在湖边的大草坪上，数星星。
这就是城市新中产想要的湖居生活。
建筑篇：“精心雕琢的法式墅质官邸”
主推多层洋房（6-8层带电梯）和别墅
1.2的容积率，沙盘还是比较写实的
小区建筑风格为法式
官方文宣为“精心雕琢的法式墅质官邸”
同时，法式园林也融入了整体景观
已建好的迎宾轴线喷泉可见一斑
富有仪式感，逼格很高！
户型篇：
多层洋房户型分为129、143、165平米。定位很明确：改善型、收藏型客户（部分有钱的主对稀缺资源的好房有收藏癖好）。
样板房看多了也没啥意义，只结合图纸说几点，确实做得还不错。以下以143平的主力户型为例：
布局、开间、光线：户型方正的有些霸道，空间利用率极高；进伸短、开间长，主卧次卧客厅全朝南，10米以上的大尺度宽面，阳光充足的不要不要的。
落地窗、飘窗、阳台：
客厅宽的竟然需要两个大落地窗进光
6到7.4米的宽阳台，赠送一半面积
每间卧室都带飘窗，超大！
私密、细节：
双开门电梯——电梯左右都有门，这点在徐州的楼盘中也比较少，大城市比较多。能够保护业主私密性。
进门后就是厨房的设计在徐州也比较少见。但常做饭的主妇们都清楚这个多么人性化。买来菜后直接拎厨房，不用担心弄脏其他房间。
隐藏技能包：
地下室：一楼带有多功能地下室，竟然是赠送的。有了地下室，私家影院、KTV、健身房……都可以有了！
框架结构：多层楼体采用赶紧混凝土的框架结构，结构强度高、更耐用，房间可改造空间更大。
物业篇：碧桂园物业品牌指数
三大房企联手做一盘。湖悦天境是碧桂园、融创、保利三大巨型房企联袂做一个楼盘，都拿出了最擅长的方面。
其中物业方面是由碧桂园来做，这家公司刚获得了2018年4月份的物业品牌指数。
前不久，房哥采访到碧桂园苏北片区副总裁、徐州城市公司执行总裁徐乃阳。当房哥问到：为什么碧桂园物业能够做到，如何避免一些小区出现的业主、物业的矛盾问题？徐总介绍：“碧桂园27年运营，1000多个楼盘还从未出现过物业业主闹纠纷、业委会赶走物业的情况。关键在专业、沟通、透明。售房时候就要让业主对物业服务产生预期，服务价格全部公示，一切透明。我们在徐已落地的项目，物业服务质量业主都看得见，这也成为楼盘的因素之一。”
湖悦天境二批房源认筹
湖居好房子，价格不到1万，
自然受到购房者的青睐
湖悦天境4月30日首次开盘时，
144套房源开盘秒罄。
没有买到的朋友，别急！
湖悦天境二批房源开始认筹了！
这一批房源位置更好，
关键是，没！涨！价！
均价仍然为9999元/平！
因为备案限价，大家都懂的…
5月23日，湖悦天境13、14、15、16、17号楼领取预售，均为8层湖景洋房，值得买的好房子！
消息：
湖悦天境二批房源认筹倒计时，
开盘时间也定了：
5月28日！
今天售楼处门口的汽车已经排成长龙。
啥也不说了
有意购房者打售楼处电话
0516-61289888
徐州房哥 编辑出品
徐州房哥2018-05-28 17:45:08
